C’è un momento, quando si parla di terreni agricoli, in cui ti accorgi che i numeri sul foglio non raccontano più la realtà. Magari il terreno è sempre quello, stesso accesso, stessa irrigazione, stesso potenziale, ma il valore fiscale è rimasto fermo a un’epoca diversa. Con la Legge di Bilancio 2026, questa distanza smette di essere un problema “occasionale” e diventa finalmente gestibile con uno strumento stabile.
La svolta: la rivalutazione diventa strutturale
La novità vera non è solo la possibilità di rivalutare, quella in Italia l’abbiamo già vista in varie finestre negli anni. Il cambio di passo è che la rivalutazione fiscale dei terreni agricoli diventa permanente, quindi non più legata a riaperture sporadiche e incerte.
In pratica, si apre la porta a un allineamento più regolare tra valore di mercato e valore fiscalmente riconosciuto, con effetti concreti su:
- vendite e plusvalenze
- donazioni e pianificazione patrimoniale
- scelte di investimento (anche “green”)
- valutazioni in caso di successione o riorganizzazione familiare
E sì, in alcuni casi l’aggiornamento può arrivare a “raddoppiare” il valore fiscale rispetto a basi storiche molto basse, cambiando davvero i conti.
Come funziona, senza tecnicismi inutili
Il meccanismo ruota attorno a un punto chiave: la perizia asseverata. Serve a stimare il valore di mercato del terreno, in modo formalizzato e difendibile.
Requisiti essenziali
Per accedere alla rivalutazione, in sintesi:
- il terreno deve risultare posseduto al 1° gennaio 2025 o 2026 (a seconda dei casi previsti)
- occorre una perizia asseverata che indichi il valore aggiornato
- la perizia va depositata entro il 30 novembre 2026
Il costo: imposta sostitutiva e rate
Qui arriva la parte che fa fare il vero “check” di convenienza. Si paga un’imposta sostitutiva del 18% calcolata sul valore rivalutato, con possibilità di rateizzare in tre anni.
Questa imposta è il prezzo da pagare per ottenere una base fiscale più alta, spesso utile quando prevedi operazioni future sul terreno.
Perché può cambiare tutto (davvero)
Rivalutare non significa “guadagnare” subito. Significa ridisegnare il punto di partenza fiscale. E questo può essere decisivo in tre scenari tipici:
- Vendita a medio termine: una base più alta può ridurre l’impatto fiscale sulla plusvalenza.
- Riorganizzazione familiare: donazioni e passaggi generazionali diventano più leggibili, con meno sorprese.
- Progetti di sviluppo: terreni destinati a iniziative sostenibili (come agrivoltaico, riduzione degli input, conversioni colturali) possono avere valutazioni di mercato già molto superiori alle basi storiche.
La sensazione, per molti proprietari, è quella di “rimettere l’orologio in pari” prima di fare una scelta importante.
Incentivi collegati: non è solo una questione di tasse
Questa rivalutazione si incastra con un pacchetto di misure che spingono l’accesso alla terra e gli investimenti, soprattutto per giovani, donne e nuove imprese.
Generazione Terra 2026 (apertura primavera 2026)
Il programma, gestito da ISMEA, punta a facilitare l’acquisto di terreni, con condizioni che, lette bene, possono fare la differenza:
- finanziamento fino al 100% del prezzo d’acquisto
- massimali fino a 1,5 milioni € (imprenditori o startupper con esperienza) e 500.000 € (con titolo di studio agrario)
- contributo a fondo perduto fino a 100.000 € per primi insediamenti
- mutui fino a 30 anni, con preammortamento opzionale di 2 anni
Altri strumenti da tenere d’occhio
- Piano Coltivaitalia: circa 8.417 ettari di terreni pubblici in comodato gratuito per 10 anni, con opzione di riscatto al 50% del valore iniziale (priorità a giovani e donne).
- Finanziamenti ipotecari agevolati e contributi fino al 35% per investimenti in macchinari e produzione sostenibile (progetti fino a 1,5 mln € IVA esclusa).
- Eco-schema 5: fino a 85 €/ettaro per semine mellifere su terreni a riposo.
- Estensione di alcune regole su redditi dominicali e agrari fino al 2026.
Mini-checklist: come decidere se conviene
Prima di muoverti, io farei queste verifiche, in ordine:
- Qual è oggi la differenza tra valore storico e valore di mercato (zona, accessi, acqua, vincoli)?
- Hai in mente una vendita, una donazione o un progetto entro 3-5 anni?
- L’imposta sostitutiva 18% è sostenibile anche a rate, senza stressare la liquidità?
- Il terreno ha potenziale “green” che il mercato già premia?
- Hai già parlato con un tecnico per la perizia asseverata, con tempi compatibili con il 30 novembre 2026?
La risposta finale è semplice: la normativa non obbliga nessuno, ma offre finalmente un interruttore stabile. E quando hai un interruttore, invece di aspettare la prossima finestra, puoi scegliere il momento giusto per accendere la tua strategia.
